Renovierung: Was darf ein Vermieter bei Auszug verlangen?

Wussten Sie, dass ein Gerichtsurteil (2 Ob 215/10x) entschied, dass eine Klausel, die das Streichen der Wohnung beim Auszug in einem vorformulierten Mietvertrag verlangt, rechtswidrig ist, es sei denn, der Mieter hat die Farbe geändert oder die Wände erheblich beschädigt? Zur Renovierung bei Auszug werden Mieter also oft mit vielen Fragen konfrontiert: Was darf ein Vermieter wirklich verlangen? Und was ist im Mietvertrag tatsächlich rechtens? In Österreich steht die Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug stark im Zusammenhang mit den Vereinbarungen im Mietvertrag. Ohne explizite Vereinbarung in einem Mietvertrag ist der Mieter grundsätzlich nur dazu verpflichtet, die Wohnung in einem gut gepflegten Zustand zurückzugeben.

Besonders relevant wird die Sache, wenn es um die Frage geht, was als „normale“ Abnutzung gilt und was darüber hinausgeht. Übermäßige Abnutzung muss der Mieter ausbessern, ebenso wie ungewöhnliche Wandfarben, sollten diese nicht der ortsüblichen Norm entsprechen. Finden sich im Mietvertrag spezielle Renovierungsklauseln oder ist dieser sogar individuell ausgehandelt, kann dies ebenfalls entscheidenden Einfluss auf die Pflichten des Mieters haben.

Wichtige Erkenntnisse:

• Renovierung bei Auszug hängt stark von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab
• Normale Abnutzung umfasst gewöhnliches Vergrauen oder Vergilben von Wänden
• Übermäßige Abnutzung muss behoben werden, z. B. Kinderkritzeleien oder Brandflecken
• Ungewöhnliche Wandfarben können neu gestrichen werden müssen
• Die Kaution darf nicht aufgrund von normaler Abnutzung einbehalten werden

Schönheitsreparaturen und Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Schönheitsreparaturen und die Renovierungsklausel sind oft zentrale Punkte im Mietvertrag, deren genaue Bestimmungen und Gültigkeit variieren können. Es ist wichtig, den Mietvertrag zu prüfen, um unangemessene Verpflichtungen zu identifizieren und individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter klar festzulegen.

Vorformulierter Mietvertrag

Bei vorformulierten Mietverträgen gelten hohe gesetzliche Anforderungen an die Gültigkeit von Renovierungsklauseln. Generelle Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, wie das Ausmalen, sind oft rechtlich nicht zulässig, insbesondere wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Die Mehrheit der Mietverträge in Österreich beinhaltet solche Klauseln, erfordern jedoch eine klare und eindeutige Formulierung, um wirksam zu sein. Es empfiehlt sich, den Mietvertrag zu prüfen, um sicherzustellen, dass keine unzulässigen Verpflichtungen enthalten sind.

Individuell ausgehandelter Mietvertrag

Individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag bieten oft mehr Flexibilität und können nach spezifischen Bedürfnissen von Mieter und Vermieter gestaltet werden. Solche spezifischen Abmachungen haben meist eine größere rechtliche Bestandskraft. In Fällen, in denen während der Mietdauer erhebliche Veränderungen vorgenommen wurden oder spezielle Schäden entstanden sind, kann die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gerechtfertigt sein. Es ist daher ratsam, individuelle Vereinbarungen klar und nachvollziehbar im Mietvertrag festzuhalten.

Generell kann eine wirksame Renovierungsklausel rechtlich bindend sein, wenn sie klar formuliert ist und keine unangemessenen Nachteile für den Mieter mit sich bringt. Eine faire Einigung und das Mietvertrag prüfen sind Schlüssel, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen und einen reibungslosen Ablauf beim Auszug sicherzustellen.

Übermäßige Abnutzung und ortsunüblicher Anstrich

Bei der Wohnungsrückgabe nach dem Auszug stellen sich Vermieter oft die Frage, welche Abnutzungen als übermäßig und welcher Anstrich als ortsunüblich gelten. Ein tiefes Verständnis dieser Kriterien hilft sowohl Mietern als auch Vermietern, Konflikte zu vermeiden und Schadenersatzansprüche rechtzeitig abzuklären.

Was gilt als übermäßige Abnutzung?

Übermäßige Abnutzung bezieht sich auf Schäden, die über das übliche Maß des Wohnens hinausgehen. Dazu zählen häufig Wandbemalungen durch Kinder, massive Abnutzungsspuren durch Haustiere oder auch stark beanspruchte Möbelstücke. Diese Schäden bedingen oft eine zusätzliche Renovierung, um die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.

1. Wandbemalungen
2. Schäden durch Haustiere
3. Extrem abgenutzte Böden

Laut der aktuellen Rechtsprechung müssen Schäden an Tapeten durch das Entfernen von üblichen Möbelstücken nicht als übermäßige Abnutzung gewertet werden. Hingegen können sehr stark beanspruchte Bereiche wie Holzböden, Teppiche oder Fliesen Schadenersatzforderungen nach sich ziehen, falls diese deutlich über das normale Maß hinaus beschädigt wurden.

Wann gilt ein Anstrich als „ortsunüblich“?

Ein ortsunüblicher Anstrich liegt vor, wenn die Farbauswahl erheblich von der gängigen Norm abweicht. Extreme Farben wie knallrot oder schwarz sind dafür typische Beispiele. Diese Farbwahlen müssen in der Regel vor der Übergabe in einen neutralen Zustand gebracht werden, um eventuelle Schadensersatzforderungen zu vermeiden.

Die Durchschnittliche Sternebewertung mit 4.6 von 5 basierend auf 60 Kundenbewertungen zeigt auch, dass häufig Streitigkeiten über Farbwahl und Anstriche entstehen. Daher ist es ratsam, sich im Voraus über akzeptable Farbstandards zu informieren. Bei nicht ortsunüblichem Anstrich sind meist helle, neutrale Töne wie Weiß oder Beige gemeint, die bei der Rückgabe weniger Diskussionen nach sich ziehen.

Zusammenfassend ist es wichtig, diese Aspekte bereits beim Einzug zu bedenken. Ein klar formuliertes Übergabeprotokoll und regelmäßige Schönheitsreparaturen gemäß den vereinbarten Klauseln können spätere Konflikte und zusätzliche Kosten vermeiden.

Was darf ein Vermieter bei Auszug verlangen?

Beim Auszug eines Mieters kann der Vermieter die Entfernung von Veränderungen verlangen, die nicht dem ursprünglichen Zustand der Wohnung entsprechen. Dies schließt das Streichen von Wänden in unüblichen Farben sowie die Reparatur oder den Ersatz beschädigter Einrichtungen ein. Laut Rechtsprechung sind geringfügige Veränderungen wie das Anbringen von Seifen- oder Handtuchhaltern, Verfliesungen und Tapezierungen als akzeptabel eingestuft.

Jedoch sind außergewöhnliche Abnutzungen, wie fehlende Parkettteile oder tiefe Kratzer im Parkettboden, eine andere Einstufung. In einem Fall wurde entschieden, dass nach einer 22-jährigen Mietdauer die Erneuerung der Malerei aufgrund unterschiedlicher Wandfarben nicht zu ersetzen sei.

Für die Berechnung der Schäden ist der Zeitwert der beschädigten Sache heranzuziehen. Mietverträge, die eine Verpflichtung zum Neuausmalen vorsehen, könnten vom Obersten Gerichtshof als unwirksam befunden werden, es sei denn, es gibt eine sachliche Rechtfertigung.

Vermieter haben das Recht, die Mietkaution als Teilbetrag am Tag der Wohnungsübergabe auszuzahlen, während ein Restbetrag für Schäden oder ausstehende Betriebskosten einbehalten werden kann. Am Übergabetag können Mieter durch einen Bevollmächtigten vertreten werden, was auch die Vermieterrechte beim Auszug absichert. Wenn Schäden vorliegen, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen, können Vermieter Schadensersatz verlangen, ohne vorher eine Frist zur Beseitigung setzen zu müssen.

Gewöhnliche Abnutzungen wie Bohrlöcher in einer nicht verfliesten Wand oder Kratzer in der Badewanne wurden als üblich angesehen. Doch die Schadenersatzpflicht des Mieters erstreckt sich auf Schäden, die auf sein Verschulden zurückzuführen sind. Eine faire Mietvereinbarung ist daher unerlässlich, um Klarheit und Harmonie zwischen beiden Parteien zu gewährleisten und sicherzustellen, dass Mieter ihre Kaution zurückbekommen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Ein Vermieter darf die Kaution einbehalten, wenn die Mieter:in die Wohnung beschädigt oder stark abgenutzt hinterlassen hat. Gemäß einigen OGH-Urteilen fällt normale Abnutzung unter Gebrauchsspuren, z.B. Wandfarbe nicht mehr makellos, Parkettböden mit Kratzern oder Bohr- und Dübellöcher.

Mieter:innen müssen nur für den Wertverlust von beschädigten Gegenständen zahlen, nicht den vollen Preis. Ein Beispiel dafür ist, wenn ein Waschbecken nach 10 Jahren abgenutzt ist. In diesem Fall müssen Mieter:innen nur zwei Drittel der Kosten für ein neues Teil übernehmen, da die Nutzungsdauer 30 Jahre beträgt. Ist eine Tür nach 30 Jahren defekt, müssen Mieter:innen nichts für eine neue Tür zahlen.

Bei Konflikten um die Kautionsabrechnung gibt es zwei Optionen: Eine Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten oder ein Gerichtsverfahren. Es ist wichtig zu wissen, dass der Anspruch auf die Rückzahlung einer Mietkaution erst nach 30 Jahren verjährt. Die Zinsen, die eine Mietkaution abwirft, gehören dem Mieter und müssen ebenfalls vom Vermieter bei der Rückzahlung berücksichtigt werden.

Gängige Gründe für den Vermieter, eine Kaution einbehalten zu dürfen, sind Schäden am Mietobjekt und offene Mietrückstände. Die Kaution kann auch zur Deckung ausstehender Nebenkostenabrechnungen verwendet werden. Der angemessene Zeitraum für die Rückzahlung beträgt in der Regel zwischen zwei und vier Wochen. Der Mieter kann die letzte Miete nicht mit der Kaution verrechnen, da diese die Ansprüche des Vermieters absichern soll.

Fazit

Das Mietverhältnis zu beenden erfordert ein gründliches Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und der Verantwortung des Mieters.

Gemäß dem Urteil vom 05.04.2006, Aktenzeichen VIII ZR 109/05, sind unwirksame Renovierungspflichten bei Auszug ein bedeutendes Thema. Ebenso sind starre Fristen für Renovierungen, wie im Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) festgehalten, nicht zulässig. Ein Mieter sollte sich stets bewusst sein, welche Klauseln in seinem Mietvertrag rechtskräftig sind, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten.

Darüber hinaus spielen Urteile wie das vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13), das Abgeltungsklauseln für ungültig erklärt, sowie das vom 10.02.2010 (VIII ZR 222/09), das die Anforderungen an Schönheitsreparaturen einschränkt, eine wichtige Rolle. Wichtig ist auch zu wissen, dass spezifische Farben für Wände bei Auszug, gemäß Urteil vom 18.06.2008 (VIII ZR 224/07), unzulässig sind. Daher ist es ratsam, dass Mieter, die eigenmächtige Veränderungen an der Mietsache vorgenommen haben, diese vor dem Auszug rückgängig machen.

Schließlich sollte eine gute Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter gefördert werden, um Missverständnisse zu vermeiden. Ein Vorabnahmeprotokoll kann bei der Klärung von Streitigkeiten hilfreich sein. Somit tragen beide Parteien zur Wahrung ihrer Rechte und Pflichten bei und schaffen eine reibungslose Übergabe beim Ende des Mietverhältnisses.